La escalada de precios de los servicios y los ajustes salariales convirtieron al pago de expensas en un desafío insostenible para muchos propietarios.
Las expensas en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 6,95% en septiembre y acumulan 133,57% en lo que va del año, frente a un aumento anual de los alquileres por encima del 240%.
El relevamiento fue realizado por la plataforma Octopus PropTech, con datos de más de 10.000 consorcios, sobre más de 120.000 hogares.
Este incremento supera en 18,5 puntos a la inflación acumulada en la Ciudad, que fue del 115% en los primeros nueve meses del año.
Tanto propietarios como inquilinos destinaron $155.613 en septiembre al mantenimiento de los edificios en Buenos Aires y alrededores, mientras que en agosto habían sido de $145.497, lo que representó un aumento de $10.116 en un mes.
El aumento de las tarifas de luz y gas influyó directamente en los gastos de mantenimiento de septiembre, junto con el pago de los salarios de los encargados correspondiente a agosto.
La plataforma Octopus Proptech detalló que, desde mayo hasta septiembre, los aumentos en servicios fueron progresivos: en mayo un 10,29%, en junio un 13,71%, en julio un 14,09%, en agosto un 15,38% y, finalmente, en septiembre un 17,74%.
Nicolás Baccigalupo, CEO de la firma, destacó que “el peso del rubro de servicios en las expensas superó el 17% en septiembre y seguirá subiendo mientras persistan los ajustes tarifarios”, generando una presión cada vez mayor sobre los consorcios.
Se espera que de ahora a fin de año el peso de los servicios públicos siga creciendo y podría estabilizarse en torno del 20% de los gastos totales del consorcio, en tanto el salario de los encargados representa más del 30% del total,
Sindicato poderoso
Dentro de los gastos que componen las expensas de un consorcio, el principal que históricamente se actualiza inexorablemente en línea con la inflación es el salario de los encargados, gracias a que tienen un sindicato muy fuerte (SUTERH).
“Este año se dio una situación particular que fue que en febrero SUTERH informó una nueva escala salarial con un ajuste que no fue publicada en Boletín Oficial, por ende, no fue homologada correctamente y recién a mediados de abril se publicó y quedó oficializada, con ajustes retroactivos a febrero y marzo. Esto lo que genera es que el ajuste sobre los salarios de encargados que veremos en mayo va a ser notable y, en consecuencia, el aumento de expensas”, explicó Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus PropTech.
El incumplimiento de esta obligación puede desencadenar consecuencias legales graves, como juicios ejecutivos, embargos y, en casos extremos, la pérdida de la propiedad.
En Argentina, los propietarios morosos pueden ser demandados a través de un proceso judicial relativamente rápido conocido como “juicio ejecutivo”.
Juan Martín Luciani Otaño, abogado por la Universidad de Buenos Aires, especialista en Propiedad Horizontal, explica: “El remate siempre es la última instancia, todos quieren cobrar y ningún juez va a rematar una propiedad si en medio del proceso aparece una posibilidad de acuerdo”
Si bien los inquilinos son los que se hacen cargo de las expensas ordinarias, el incumplimiento y sus consecuencias recaen en el propietario.
Cobrabilidad y morosidad
Durante el 2023, de enero a octubre, la cobrabilidad estuvo por encima del 90%. Solo decayó en noviembre, al 89,59% y en diciembre (cuando el pico de inflación llegó al 25,5% mensual), al 89,41%. Esto demuestra la tendencia al aumento de la morosidad.
Con todo, según este relevamiento, -en términos generales- casi nueve de cada diez unidades funcionales pagan las expensas todos los meses. El otro dato destacable es que quienes no pagan suelen ser siempre las mismas personas.
Desde Octopus PropTech indicaron que comienza a haber un cambio en cuanto a la forma de abonar las expensas.
Las altas cifras y la poca disponibilidad de cuantiosas cantidades de billetes, suma dificultades al pago en efectivo de las mismas.
Es por eso que buena parte del público comenzó a abonar las expensas a traves de código QR por medio de billeteras virtuales.
Mientras en enero de 2024 sólo un 0,31% de los usuarios lo hacía mediante este método, en agosto 2024 lo adoptó un 2,07%.
Octopus PropTech es una plataforma que brinda soluciones digitales a todas las personas que administran o viven en edificios, countries, o barrios.
